Amendement du code de la construction du Bade-Wurtemberg 2019
Avec les modifications apportées au code de la construction, le Land poursuit notamment un objectif exceptionnel : créer rapidement des logements en nombre suffisant et à un prix abordable. Pour les futurs promoteurs immobiliers, ces nouveautés se traduisent notamment par la modification de la procédure d'autorisation et l'introduction de la demande de permis de construire numérique ainsi que par la facilitation de l'utilisation de matériaux de construction en bois. La création d'une base légale pour les stations de recharge des véhicules électriques devrait également avoir une importance pratique centrale. Ces nouveautés et d'autres dans la LBO, présentées dans la suite de l'article, devraient contribuer à accélérer, simplifier et rendre plus durable le droit de la construction.
1. procédure d'autorisation
La nouvelle version de l'article 51, paragraphe 5 de la LBO apporte un changement important dans la procédure d'approbation. Jusqu'à présent, le maître d'ouvrage de bâtiments d'habitation des classes 1 à 3 ainsi que de leurs annexes et installations annexes avait le choix entre une procédure de notification plus rapide selon le § 51 LBO ou une procédure simplifiée selon le § 52 LBO, ou encore la procédure normale, mais juridiquement sûre, d'autorisation de construire selon le § 58 LBO. En comparaison, il n'est désormais prévu que la mise en œuvre d'une procédure d'acquisition de connaissances ou d'une procédure simplifiée d'autorisation de construire. Cela entraîne une nette détérioration de la position du maître d'ouvrage, car seule la procédure "normale" d'autorisation de construire est susceptible de créer une sécurité juridique et d'avoir un effet de légalisation. Une demande de permis de construire correspondante n'est plus entièrement examinée, comme c'était le cas jusqu'à présent, afin de déterminer si le projet est conforme aux dispositions de droit public. L'autorité compétente en matière de droit de la construction se concentre désormais uniquement sur le respect des prescriptions du plan d'occupation des sols et des distances. En revanche, les aspects tels que la protection contre les incendies et l'accessibilité ne sont pas pris en compte. Pour les bâtiments de trois étages ou moins, un maître d'ouvrage ne pourra donc plus obtenir de permis de construire normal et juridiquement sûr.
2. demande de permis de construire numérique
En faisant référence à la forme textuelle au sens du § 122. § L'article 53, paragraphe 2, de la LBO a ouvert la voie à la demande de permis de construire numérique, du moins sur le plan juridique. La demande de permis de construire et les documents de construction ne doivent plus obligatoirement être déposés par écrit sous forme papier, mais peuvent également être présentés sous forme électronique. Il appartient désormais aux autorités de mettre cette possibilité en pratique sur le plan technique. La possibilité de demander des documents écrits déposés par voie électronique n'existe plus que jusqu'à la fin de l'année 2021, conformément au § 77 alinéa 5 LBO. La suppression du § 53 alinéa 3 LBO offre une accélération supplémentaire. Jusqu'à présent, les demandes de permis de construire et les documents de construction devaient toujours être déposés en premier lieu auprès de la commune sur le territoire de laquelle se trouvait le terrain à bâtir. Celle-ci transmettait ensuite les documents de construction à l'autorité compétente en matière de droit de la construction. Désormais, les demandes et les documents peuvent être déposés directement auprès de l'autorité compétente en matière de droit de la construction, même si celle-ci n'est pas la commune. Tout en conservant l'article 54, paragraphe 5, de la LBO, selon lequel l'autorité compétente en matière de droit de la construction doit statuer sur la demande de permis de construire dans un délai de deux mois, ou d'un mois dans le cadre de la procédure simplifiée d'autorisation de construire, cette modification promet un déroulement plus rapide de la procédure d'autorisation. En revanche, selon l'article 54, paragraphe 1, de la LBO, l'absence d'exigences formelles peut entraîner le rejet d'une demande de permis de construire si elle n'est pas complétée ou corrigée. Cette règle stricte est toutefois assouplie par la disposition du § 54 alinéa 1 phrase 3 LBO. Selon cette disposition, même dans le cas d'une demande de permis de construire ne pouvant être approuvée sur la base des documents de construction précédents, la possibilité d'apporter des améliorations doit être accordée en suspendant tous les délais, si les modifications ou compléments nécessaires ne nécessitent pas une nouvelle demande de permis de construire.
3. stations de recharge pour véhicules électriques
Dans l'annexe au § 50 alinéa 1, n° 4 a) LBO ainsi qu'à d'autres endroits, la base légale pour la construction - sans procédure - de stations de recharge pour véhicules électriques a été créée et la promotion de l'électromobilité a été fortement mise en avant. Ainsi, il faudra à l'avenir prévoir des gaines pour les câbles électriques lors de la construction de nouveaux logements et des stations de recharge pour les véhicules électriques dans les bâtiments non résidentiels. Les prescriptions concrètes relatives aux stations de recharge électrique en termes de nombre, d'aménagement et d'exigences techniques doivent toutefois être réservées à l'ordonnance sur les garages.
4) Allégements pour les matériaux de construction en bois
Le nouveau § 26 alinéa 3 LBO facilite la construction de bâtiments avec des matériaux en bois en modifiant les exigences en matière de résistance au feu contre la propagation des incendies. Cela doit inciter les promoteurs à progresser dans la construction de bâtiments en bois et à utiliser des matériaux de construction renouvelables. Cette modification devrait être approuvée, notamment du point de vue des promoteurs immobiliers, car elle clarifie et supprime l'insécurité juridique qui régnait jusqu'à présent en ce qui concerne l'utilisation du bois dans les éléments de construction porteurs ou de raidissement ainsi que dans les cloisons.
5) Accessibilité
La réglementation élargie concernant l'accessibilité des logements dans le § 35 alinéa 1 LBO n'aboutit certes pas à la concrétisation légale souhaitée, à savoir dans quels cas un logement doit être entièrement accessible aux fauteuils roulants et combien de logements d'un bâtiment doivent être rendus accessibles. Néanmoins, le nouveau § 35 alinéa 1 phrase 4 LBO précise que l'obligation de réaliser l'accessibilité n'existe pas en cas de division de logements ainsi que pour certains projets de création de logements supplémentaires. En outre, le § 35 alinéa 1 phrase 1 LBO crée la possibilité plus flexible que les logements accessibles puissent désormais être construits sur plusieurs étages superposés au lieu d'être situés sur un étage entier.
6. surfaces de distance en cas d'isolation thermique
La modification de l'article 5, paragraphe 6, phrase 2 du LBO permet désormais, pour les bâtiments existants, de construire une isolation thermique plus large en adaptant les surfaces de dégagement. Jusqu'à présent, l'isolation thermique ultérieure n'était pas prise en compte dans les bâtiments existants si elle ne dépassait pas de plus de 0,25 mètre le mur extérieur. Cette valeur a désormais été portée à 0,3 mètre. En cas d'isolation ultérieure des toits entraînant une hauteur de mur plus importante, la surface de dégagement supplémentaire nécessaire est en outre prise en compte dans cette mesure.
7. surfaces de distance dans les zones urbaines
En se rapprochant des règles applicables aux zones centrales et aux centres-villes, il est désormais possible de construire plus densément dans les zones urbaines en réduisant les surfaces de dégagement au sens de l'article 7 LB. § 7 Nr. 2 LBO. Le législateur en attend une utilisation plus efficace des surfaces intérieures et la création de davantage de logements dans les centres urbains.
8. aires de jeux pour enfants
L'obligation de construire une aire de jeux pour enfants n'existe plus, selon le § 9 al. 2 et al. 3 LBO modifié, dès la construction d'un bâtiment de plus de deux logements, mais seulement lorsque le bâtiment compte plus de trois logements. Il est également possible de conserver une surface de terrain appropriée pouvant être aménagée ultérieurement en aire de jeux, ainsi que de verser des compensations pour la construction d'une aire de jeux communale à proximité. Conformément à l'article 74, paragraphe 4, de la LBO, les communes peuvent toutefois fixer un nombre de logements différent et imposer une obligation de construction pour les bâtiments existants, de sorte que cette réglementation, considérée dans un premier temps comme un allègement, peut également signifier un durcissement au niveau du droit communal.
9. installations publicitaires dans les zones villageoises
L'autorisation limitée des installations publicitaires pour les zones résidentielles générales et pures ainsi que pour les petites zones d'habitation, prévue à l'article 11, paragraphe 4, a été étendue aux zones villageoises. Ici aussi, seules les installations publicitaires destinées à l'affichage ainsi que les installations publicitaires sur le lieu de la prestation sont désormais autorisées.
10) Surfaces de séchage du linge
L'obligation de mettre à disposition des espaces communs pour le séchage du linge dans les bâtiments de plus de deux appartements, jusqu'ici stipulée au § 35 alinéa 4 n° 2 LBO, a été supprimée par le législateur sans être remplacée. Cette nouveauté promet également un allègement, car les surfaces concrètement désignées peuvent désormais être utilisées de manière plus flexible, ce qui permet d'espérer une économie de surface.
11. emplacements pour vélos
Jusqu'à présent, chaque logement devait disposer de deux emplacements pour vélos appropriés et protégés des intempéries, c'est-à-dire couverts, conformément à l'ancien article 35, paragraphe 4. Cette règle rigide a été supprimée et remplacée par une obligation générale de mettre à disposition des espaces de stationnement pour les poussettes et les déambulateurs, accessibles de plain-pied ou facilement accessibles par des rampes ou des ascenseurs. Conformément au § 37 alinéa 2 LBO, l'autorité compétente en matière de droit de la construction décide au cas par cas du nombre et de la nature des places de stationnement pour vélos nécessaires. Les autorités, qui sont particulièrement soucieuses de la protection de l'environnement et du climat, peuvent toutefois dépasser le nombre minimal de places de stationnement fixé jusqu'à présent.
12) Communautés d'habitation avec assistance ambulatoire
Normalisées pour la première fois en tant que constructions spéciales dans le § 38 alinéa 2 n° 6 LBO, les communautés d'habitation avec assistance ambulatoire pour huit personnes au maximum sans besoin de soins intensifs relèvent du champ d'application des exigences particulières ou des allègements du § 38 alinéa 1 phrase 2 LBO.
13. protection de l'existant pour les installations d'élevage
Le nouveau § 62 alinéa 3 LBO concrétise la protection des droits acquis en matière de construction pour les installations d'élevage à l'intérieur des bâtiments et la limite considérablement. En cas d'interruption continue de l'utilisation pendant plus de six ans, le permis de construire est désormais caduc pour l'utilisation interrompue. Il reste toutefois possible d'obtenir, sur demande, une prolongation du délai de deux ans au maximum et, en cas d'intérêt justifié à la poursuite de l'exploitation, une prolongation du délai de dix ans au total.
14) Ordonnance de démolition en cas de non-utilisation et de péremption
En outre, la nouveauté élargit les mesures de contrôle de la construction prises par l'autorité de construction. Jusqu'à présent, l'article 65, première phrase, de l'ancienne version permettait uniquement d'ordonner la démolition d'un bâtiment construit en violation du droit de la construction. En cas d'utilisation contraire au droit de la construction, il était possible d'interdire l'utilisation en vertu du § 65, phrase 2, de l'ancienne LBO. Outre ces mesures toujours en vigueur, l'autorité chargée de la construction peut désormais, en vertu du nouveau § 65, alinéa 2, prononcer l'obligation de démolir ou d'éliminer un bâtiment ou d'autres installations s'ils ne sont pas utilisés et sont "en voie de détérioration". Malgré cette formulation vague des exigences de démolition en cas d'intensité d'intervention importante, on peut donc attendre avec impatience la future jurisprudence.