Aperçu de l'amendement du code de la construction du Bade-Wurtemberg 2015
1. les modifications essentielles
§ 5 al. 4 LBO nouvelle version.
La formulation du § 5 alinéa 4 LBO N.F. a été modifiée de manière à ce que la surface réelle du terrain après l'exécution du projet de construction soit déterminante pour la détermination de la profondeur de la zone de dégagement. Selon l'exposé des motifs de la loi, c'est donc en principe la surface du terrain existant après l'excavation qui doit être prise en compte en cas d'excavation sur le terrain à bâtir. En revanche, en cas de remblayage, il convient de déterminer s'il existe une raison raisonnable de procéder au remblayage. Si un remblayage est effectué dans le seul but de réduire la profondeur de la surface de dégagement, cela ne doit pas être pris en compte.
§ 5 al. 5 LBO nouvelle version.
Le texte de la réglementation a été modifié de manière à ce qu'à l'avenir, les surfaces de toitures soient prises en compte de la même manière, indépendamment du degré d'inclinaison. Ainsi, la hauteur de la surface du pignon sera désormais prise en compte à hauteur de la moitié du rapport entre sa surface réelle et la surface totale imaginaire d'un mur rectangulaire ayant les mêmes dimensions maximales. Cela peut avoir pour conséquence que, pour les projets conçus jusqu'à présent avec une pente de toit allant jusqu'à 45°, la hauteur du mur soit désormais prise en compte et que, par conséquent, une plus grande profondeur de la surface de dégagement doive être respectée.
§ 5 al. 6 LBO nouvelle version.
Lors du calcul des distances à respecter, l'isolation thermique ultérieure d'un bâtiment existant n'est pas prise en compte, dans la mesure où elle ne dépasse pas de plus de 0,25 m le mur extérieur. Cette disposition vise à faciliter l'isolation thermique ultérieure des bâtiments.
§ 6 al. 1 LBO nouvelle version.
La limitation supplémentaire à 9 m, soit 15 m au total, de la construction sans espacement le long des limites voisines, contenue dans le § 6 alinéa 1 phrase 3, ne s'appliquera plus à l'avenir aux bâtiments ou parties de bâtiments dont la hauteur de mur ne dépasse pas un mètre. Le champ d'application de la limitation se limitera donc à l'avenir aux installations au sens du § 6 alinéa 1 phrase 1 n° 2 LBO (garages, serres et bâtiments sans locaux de séjour). Selon l'exposé des motifs de la loi, cela doit notamment faciliter la construction de parkings souterrains en permettant une plus grande utilisabilité des terrains. Le législateur considère que les intérêts des voisins ne sont pas affectés par les bâtiments souterrains ou qui ne dépassent pas de plus d'un mètre la surface du terrain.
§ 8 alinéa 2 LBO nouvelle version.
Une nouvelle obligation de notification est introduite en cas de division de terrain. L'autorité compétente en matière de construction doit être informée deux semaines à l'avance des projets de division de terrain. Cette obligation n'est pas liée à une obligation d'approbation. L'omission de l'avis de division requis constitue une infraction administrative. Le § 75 al. 1 n° 1 LBO nouvelle version a été rédigé en conséquence.
§ 15 al. 8 LBO n.F.
Lors de la construction de bâtiments destinés à l'élevage d'animaux (bâtiments d'élevage), des installations appropriées doivent désormais être mises en place pour sauver les animaux en cas d'incendie. Le législateur considère notamment que l'installation de systèmes de détection d'incendie est nécessaire.
§ 35 al. 1 LBO nouvelle version.
A l'avenir, dès la construction d'un bâtiment de plus de deux logements (au lieu de plus de quatre auparavant), un logement devra être accessible. En outre, le § 35 alinéa 1 phrase 2 LBO nouvelle version parle de l'obligation d'utiliser les pièces de séjour et les chambres à coucher, un WC, une salle de bain et la cuisine sans obstacles, alors que le § 35 alinéa 1 phrase 2 LBO n'exigeait jusqu'à présent qu'une accessibilité. Le libellé de la disposition modifiée permet de déduire une extension des obligations du maître d'ouvrage, car l'utilisabilité, contrairement à la simple accessibilité, exige notamment le respect des surfaces de déplacement nécessaires.
Le projet de loi initial présenté par le gouvernement du Land le 03.06.2014 ne prévoyait pas encore cette extension de l'accessibilité à l'utilisabilité (cf. document du Landtag 15/5294, p. 8). Dans le cadre de la consultation des associations sur le projet de loi, plusieurs parties ont demandé une extension à l'utilisabilité des logements accessibles, ce que le gouvernement du Land a tout d'abord refusé en invoquant l'augmentation des coûts de construction qu'entraînerait le respect alors nécessaire des surfaces de mouvement. La version du § 35 al. 1 LBO nouvelle version adoptée par le Landtag résulte d'une proposition d'amendement des groupes parlementaires GRÜNE et SPD, qui renvoie à la norme DIN 18040-2 (construction sans barrière - logements), à l'exception de la rubrique "R" (utilisable sans restriction en fauteuil roulant), en ce qui concerne l'utilisabilité sans barrière. L'amendement a été approuvé dans la recommandation de décision de la commission des transports et de l'infrastructure du Landtag et la nouvelle version du § 35 al. 1 LBO a finalement été adoptée comme loi par le Landtag le 05.11.2014 en tant qu'article 1, n° 15, lit. b). Il faut donc partir du principe qu'à l'avenir, lors de la construction de bâtiments de plus de deux appartements, un appartement devra être aménagé de manière à être utilisable sans obstacle conformément à la norme DIN 18040-2, à moins qu'une exception ne soit prévue conformément au § 35 al. 1 phrase 3 LBO.
§ 35 al. 4 phrase 1 LBO N.F.
L'une des principales nouveautés est l'obligation d'aménager pour chaque logement deux emplacements pour vélos appropriés et protégés des intempéries. Ainsi, en plus de l'obligation de justifier des places de stationnement nécessaires pour les véhicules, il y aura désormais également l'obligation de construire des places de stationnement pour les vélos. L'article 37 alinéa 2 phrase 2 LBO nouvelle version fixe des exigences plus précises pour les places de stationnement pour vélos. Selon cette disposition, les emplacements pour vélos nécessaires doivent être protégés des intempéries, permettre une protection efficace contre le vol et être accessibles de plain-pied, par des rampes ou par des ascenseurs depuis la voie publique. Il ressort de l'exposé des motifs de la loi que pour permettre une protection efficace contre le vol, il suffit de prévoir la possibilité d'attacher un cadenas à vélo à un support à vélo fixe ou similaire. L'aménagement d'un emplacement pour vélos verrouillable individuellement est tout aussi approprié, mais pas nécessaire. L'aménagement de places de stationnement pour vélos qui, par exemple, ne sont accessibles que par des escaliers au sous-sol n'est pas autorisé. Il n'y a toutefois pas d'inconvénient à ce que l'espace de stationnement protégé des intempéries soit accessible par quelques marches. Dans ce cas, un accès sans obstacle n'est pas nécessaire. La question de savoir où se situe la limite reste toutefois ouverte.
Le législateur prévoit une exception à l'obligation de construire des emplacements pour vélos uniquement dans les cas où, en raison du type, de la taille ou de la situation du logement, aucun emplacement pour vélos n'est nécessaire. Le législateur vise ici en particulier les situations dans lesquelles il n'y a pas de besoin de places de stationnement pour les vélos, par exemple parce que les habitants n'ont habituellement pas de vélo (par exemple dans une maison de retraite ou de soins) ou qu'il existe déjà un grand nombre de places de stationnement pour les vélos dans les environs immédiats. Même dans le cas d'un appartement d'une pièce, le législateur ne voit pas la nécessité de deux places de stationnement pour vélos, mais en admet une seule.
L'obligation de réaliser des places de stationnement pour vélos est étendue par le § 37 alinéa 2 phrase 1 LBO nouvelle version à toutes les installations de construction pour lesquelles il faut s'attendre à un trafic d'entrée et de sortie de vélos. Le législateur part du principe qu'un tel trafic de vélos existe dans la plupart des types d'utilisation des installations de construction, par exemple comme bâtiments administratifs, restaurants ou installations sportives. En conséquence, le nombre nécessaire de places de stationnement pour vélos doit être aménagé. Le législateur a renoncé à prescrire un nombre déterminé - contrairement aux logements dans le § 35 alinéa 4 phrase 1 LBO nouvelle version. La sécurité juridique doit être assurée par des dispositions administratives uniformes au niveau du Land, qui ne sont pas encore disponibles à ce jour. D'après le libellé de la réglementation du § 37 alinéa 2 LBO nouvelle version, les emplacements pour vélos à aménager doivent uniquement permettre une protection contre le vol et être accessibles de plain-pied, par des rampes ou des ascenseurs. La loi n'exige expressément une protection contre les intempéries que pour la réalisation d'emplacements pour vélos destinés à des logements, au § 35 alinéa 4 phrase 1 LBO nouvelle version. Il ne ressort ni du libellé de la disposition ni de l'exposé des motifs de la loi si une telle protection contre les intempéries est également requise pour les emplacements pour vélos nécessaires pour les bâtiments non résidentiels. Le fait que l'article 35 alinéa 4 phrase 1 LBO nouvelle version, qui renvoie à la protection contre les intempéries, contienne une définition légale de la notion de "place nécessaire pour les vélos", également utilisée dans l'article 37 alinéa 2 phrase 1 LBO nouvelle version, pourrait toutefois plaider en ce sens. Il est toutefois difficile de prévoir comment cette question sera jugée en cas de litige par un tribunal saisi de l'affaire.
§ 35 al. 4 phrase 2 LBO n.F.
En plus de l'obligation déjà existante d'aménager des surfaces appropriées et accessibles de plain-pied pour le stationnement des poussettes, il faut désormais également aménager des surfaces pour le stationnement des aides à la marche (déambulateurs). Cette obligation ne dépend plus de la classe de bâtiment (le § 35 alinéa 4 LBO renvoie aux bâtiments des classes 3 à 5), mais s'appliquera à l'avenir à tout bâtiment de plus de deux logements.
§ 35 al. 5 LBO nouvelle version
Selon la nouvelle version de cette disposition, un local de rangement séparé sera désormais nécessaire pour chaque logement, au lieu de l'être dans les bâtiments comptant au moins 20 logements.
§ 37 al. 1 LBO nouvelle version.
A l'avenir, il sera possible de transformer jusqu'à un quart des places de stationnement nécessaires en places pour vélos, dans un rapport de 1 : 2. Cette option ne peut toutefois être utilisée que pour créer des places de stationnement supplémentaires pour les vélos et ainsi économiser les places de stationnement nécessaires pour les voitures. Il n'est pas possible de créer des places de stationnement pour vélos nécessaires.
§ 51 al. 2 LBO nouvelle version.
La procédure de prise de connaissance ne sera désormais possible que pour les projets qui répondent entièrement aux prescriptions du plan d'aménagement. Il ne sera plus possible à l'avenir de prendre une décision isolée sur les dérogations, exceptions et exemptions aux dispositions du plan d'aménagement en dehors d'une procédure de permis de construire. Le législateur du Land entend ainsi pouvoir examiner davantage de projets dans le cadre d'une procédure formelle de permis de construire. Cette mesure se justifie notamment par le coût élevé du contrôle a posteriori des projets soumis à la procédure de notification, en particulier lorsqu'il existe des divergences par rapport aux dispositions du plan d'occupation des sols.
2) Dispositions transitoires et entrée en vigueur
Lors de sa séance plénière du 05.11.2014, le Landtag de Bade-Wurtemberg a adopté la "loi portant modification du règlement de construction du Land de Bade-Wurtemberg". L'entrée en vigueur est réglée par l'art. 3 de la loi du 05.11.2014. La disposition se lit comme suit :
"Article 3 Entrée en vigueur
La présente loi entre en vigueur le premier jour du quatrième mois suivant sa promulgation".
Cf. décision de loi du Landtag de Bade-Wurtemberg du 05.11.2014, Landtags-Drucksache 15/6097.
La promulgation a eu lieu le 11.11.2014 dans le journal officiel.
Cf. Gesetzblatt für Baden-Württemberg 2014, p. 501 et suivantes.
Les modifications apportées par l'art. 1 de la loi portant modification du règlement de construction du Land de Bade-Wurtemberg entreront donc en vigueur le 01.03.2015.
2.1 L'entrée en vigueur fondamentale du Landesbauordnung dans sa version du 11.11.2014 au 01.03.2015 est réglée par l'art. 3 de la loi modificative. La loi modificative ne contient d'ailleurs pas de disposition transitoire. La question est donc de savoir si la LBO dans sa version en vigueur à partir du 01.03.2015 s'applique également aux situations qui ont été initiées avant cette date, par exemple lorsqu'une demande de permis de construire a été déposée avant le 01.03.2015 et qu'une procédure administrative a ainsi été entamée.
2.1.1 Lorsqu'elle statue sur une demande, l'autorité administrative doit en principe se fonder sur les faits et la situation juridique en vigueur au moment où elle prend sa décision. Cela s'applique par analogie à la situation de fait et de droit au moment de l'émission d'une décision de révision préjudicielle ou d'une décision d'opposition dans la situation d'une opposition à une obligation (cf. Kirchberg/Herrmann in Quaas/Zuck, Prozesse in Verwaltungssachen, 2e édition 2011, § 2, n. 393 avec d'autres références).
L'autorité d'opposition doit donc en principe tenir compte des modifications de la situation juridique entre le dépôt de la demande et la décision sur l'opposition à l'engagement. Il existe une exception lorsqu'un permis de construire a été délivré au maître d'ouvrage conformément à la demande et qu'une tierce personne concernée (voisin) fait opposition. Selon le tribunal administratif fédéral, le maître d'ouvrage acquiert, avec la délivrance du permis de construire, une position juridique garantie dans une certaine mesure, à laquelle il avait droit au moment de la délivrance du permis et que le tiers (voisin) était tenu de tolérer. Cette position juridique ne peut pas être retirée sans base juridique explicite (cf. BVerwG, jugement du 19.09.1969, Az. : IV C 18/67, NJW 1970, 263).
Par conséquent, un permis de construire délivré avant le 1er mars 2015 ne peut pas se voir opposer, dans le cadre de la procédure d'opposition engagée par un voisin, le fait qu'il enfreint les dispositions du Landes-bauordnung applicables à partir du 1er mars 2015.
2.1.2 Le Landesbauordnung contient, à l'article 77, paragraphe 1, LBO, une disposition transitoire qui n'a pas non plus été modifiée par la loi du 11 novembre 2014 portant modification du Landesbauordnung für Baden-Württemberg. Cette disposition est libellée comme suit :
"Les procédures engagées avant l'entrée en vigueur de la présente loi doivent être poursuivies conformément aux anciennes règles de procédure. Les dispositions matérielles de la présente loi ne s'appliquent à ces procédures que dans la mesure où elles contiennent une réglementation plus favorable pour le demandeur que le droit précédemment en vigueur. § L'article 76 reste inchangé".
On peut se demander si la formulation du § 77 alinéa 1 LBO se réfère uniquement à l'entrée en vigueur de la LBO dans sa version initiale ou également à l'entrée en vigueur de modifications futures, auquel cas le § 77 alinéa 1 LBO devrait être compris comme une disposition générale de transfert.
2.1.2.1 D'après le libellé de la disposition, les règles matérielles de la LBO dans sa nouvelle version ne s'appliquent aux procédures déjà entamées, mais pas encore achevées, que si elles sont plus favorables au demandeur que les règles antérieures. De nouvelles règles contraignantes pour le maître d'ouvrage ne s'appliqueraient pas aux procédures déjà en cours. En tout état de cause, il n'est pas possible de déduire clairement du texte une limitation à la seule entrée en vigueur de la LBO dans sa version initiale.
2.1.2.2 Cette opinion est également partagée par la littérature. Selon l'avis de Hammer/Rickes/Schaible, la disposition transitoire de l'article 77 alinéa 1 LBO a pour but de garantir une application sans faille du droit en cas de modification du Landesbauordnung et d'éviter ainsi aux maîtres d'ouvrage et aux auteurs de plans les inconvénients qui surviendraient sinon inévitablement en cas de modification de la situation juridique sans dispositions transitoires (cf. Hammer/Rickes/Schaible in : Praxis der Kommunalverwaltung, janvier 2006, explication du § 77 LBO).
2.1.2.3 L'article 77 alinéa 1 LBO a été introduit lors de l'adoption de la nouvelle version du Lan-desbauordnung dans sa version du 08.08.1995 et est entré en vigueur le 01.01.1996 (Gesetzblatt für Baden-Württemberg 1995, p. 617 et suivantes). La loi est issue d'un projet de loi du gouvernement du Land du 31.01.1995. L'exposé des motifs relatif au § 77 al. 1 LBO stipule ce qui suit :
"Le paragraphe 1 contient les dispositions transitoires pour les procédures déjà engagées avant l'entrée en vigueur de la nouvelle version. Étant donné que les §§ 49 et suivants contiennent des modifications importantes dans le domaine du droit procédural et qu'une adaptation des procédures engagées à ces nouvelles dispositions serait liée à des difficultés considérables pour les autorités de droit de la construction et le maître d'ouvrage, les anciennes dispositions procédurales doivent être appliquées dans ce cas. La "clause de la nation la plus favorisée" créée dans la deuxième phrase pour les procédures engagées s'applique exclusivement aux règles matérielles. Le nouveau droit matériel ne doit donc être appliqué que dans la mesure où il contient une réglementation plus favorable pour le demandeur (maître d'ouvrage) que l'ancien droit".
Cf. l'exposé des motifs du projet de règlement de construction du Land de Bade-Wurtemberg, document du Landtag 11/5337, p. 127.
L'exposé des motifs de la loi laisse entendre que la motivation essentielle du législateur pour la création de la disposition transitoire de l'article 77, paragraphe 1 LBO était la modification substantielle de la procédure administrative qu'impliquait la nouvelle version du LBO. Il s'agit toutefois d'une caractéristique particulière de la loi promulguée le 08.08.1995 et entrée en vigueur le 01.01.1996 et qui ne s'applique en tout cas pas sans autre aux modifications et amendements ultérieurs du Landesbauordnung. On peut en conclure qu'avec l'article 77, paragraphe 1 LBO, le législateur n'a voulu régler que les difficultés survenues à l'occasion de l'entrée en vigueur de la nouvelle version du LBO de l'époque, dans sa version initiale du 08.08.1995, et non une disposition transitoire générale allant au-delà et s'appliquant également aux modifications futures.
2.1.2.4 Cette approche est également défendue dans la littérature, selon laquelle l'article 77 alinéa 1 LBO ne s'applique qu'à l'entrée en vigueur du Landesbauordnung dans sa nouvelle version initiale du 08.08.1995 et n'est pas applicable aux modifications ultérieures du LBO, notamment à l'amendement du 10.11.2009. En l'absence de disposition transitoire dans l'amendement du Landesbauordnung 2010 (cf. Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung für Baden-Württemberg du 10.11.2009, Gesetzblatt des Landes Baden-Württemberg 2009, p. 615 ff.), qui est entrée en vigueur le 01.03.2010, les prescriptions valables à partir de cette date s'appliquent donc directement aussi aux procédures déjà en cours (cf. Sauter, Landesbauordnung, 3e édition, 38e livraison mars 2011, § 77, Rz. 1).
2.1.2.5 Dans un jugement du 06.04.2010, le Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg a décidé, pour une situation comparable (modification de la LBO dans la version du 08.08.1995), que les dispositions du Landesbauordnung dans la version en vigueur à partir du 01.03.2010 s'appliquaient également aux procédures d'autorisation de construire qui avaient déjà été entamées avant le 01.03.2010, étant donné que la loi modificative correspondante ne contenait pas de disposition transitoire. Lors de la décision sur une action en obligation visant à obtenir un permis de construire, il convient de se référer à la situation juridique au moment de la dernière audience. Dans la mesure où il n'existe pas encore de permis de construire, il n'y a pas lieu de procéder à un "examen favorable", étant donné qu'il n'existe pas de position garantie en matière de droit de propriété au sens de l'article 14, paragraphe 1, de la loi fondamentale sans un tel permis de construire. Dans cet arrêt, on peut lire ce qui suit :
"Le règlement de construction du Land du 8.8.1995 (GBI p. 17), dans la version en vigueur depuis le 1.3.2010 de la loi de modification du règlement de construction du Land du 10.11.2009 (GBI p. 615ff. - BadWürttBauO 2010), est déterminant pour l'évaluation juridique du projet. Selon une jurisprudence constante, dans le cadre d'une action en obligation d'un maître d'ouvrage visant à obtenir un permis de construire, il convient de se baser sur la date de la dernière audience pour apprécier la situation de fait et de droit. Même en ce qui concerne l'article 14 I 1 GG, il n'y a pas d'examen "favorable", car seul un permis de construire délivré confère au maître d'ouvrage une position (relativement) sûre en matière de droit de propriété (cf. BVerwGE 61, 128 [134] = NJW 1981, 2426). En l'absence de dispositions transitoires, les dispositions modifiées du Landesbauordnung s'appliquent dès leur entrée en vigueur le 1.3.2010".
2.2 Compte tenu de ces principes, et notamment de la décision de la Cour suprême du Bade-Wurtemberg du 06.04.2010, il faut partir du principe que les procédures de permis de construire sur lesquelles une décision sera prise à partir du 01.03.2015 devront être décidées en fonction de la situation juridique alors en vigueur, indépendamment du second point de réception de la demande.
Ce point de vue est également partagé par le ministère des Transports et des Infrastructures du Bade-Wurtemberg en tant qu'autorité suprême en matière de droit de la construction. Le 18 décembre 2014, le député Tobias Wald a déposé une petite question sur l'article 77, paragraphe 1, de la LBO au Landtag. La petite question est libellée comme suit :
"1. partage-t-il [le gouvernement du Land, ndlr] l'avis selon lequel les procédures engagées avant l'entrée en vigueur des modifications de la LBO adoptées par le Landtag le 5 novembre 2014 doivent être poursuivies conformément aux règles de procédure en vigueur ?
Partage-t-elle toujours l'avis selon lequel l'amendement de la LBO tel qu'adopté par le Landtag le 5 novembre 2014 n'est contraignant que pour les procédures engagées après le 1er mars 2015 ?"
Le ministère des Transports et des Infrastructures a répondu à cette question pour le gouvernement du Land le 27 janvier 2015. L'autorité suprême en matière de droit de la construction considère que la disposition transitoire du § 77 alinéa 1 LBO n'est pas applicable aux modifications du LBO, car cette disposition se réfère exclusivement à l'entrée en vigueur du Landesbauordnung dans sa version initiale au 01.01.1996. En l'absence de disposition transitoire dans la loi modificative, la nouvelle situation juridique s'applique à toutes les décisions des autorités prises à partir du 01.03.2015, indépendamment de la date de réception de la demande. Le gouvernement du Land estime que le délai entre la promulgation le 11 novembre 2014 et l'entrée en vigueur le 1er mars 2015 garantit que les maîtres d'ouvrage et les auteurs de projets pourront s'adapter à la nouvelle situation juridique (voir la petite question du député Tobias Wald et la réponse du ministère des transports et des infrastructures, Landtags-Drucksache 15/63089.