Obligation de payer le loyer malgré la fermeture de l'entreprise ordonnée par les autorités ?
Conformément à l'article 535, paragraphe 2, du BGB, le locataire a l'obligation principale de payer le loyer dans le cadre d'un contrat de location. Conformément à l'article 537, paragraphe 1, première phrase, du BGB, cette obligation s'applique même si le locataire est empêché d'utiliser l'objet loué pour une raison qui lui est propre. Par conséquent, l'exploitant d'un établissement concerné doit en principe continuer à payer le loyer sans restriction en cas de fermeture de l'établissement pour cause de virus Corona, qu'il a lui-même effectuée.
Toutefois, si la fermeture de l'établissement est ordonnée par les autorités, il convient de distinguer la raison de cette fermeture :
Le loyer est réduit à zéro en vertu de la loi, conformément à l'article 536 du BGB (Code civil allemand), en cas de doute, si la fermeture de l'entreprise décrétée par voie d'ordonnance constitue un vice matériel ou juridique des locaux loués. Une interdiction édictée par voie d'ordonnance constitue un obstacle de droit public à l'utilisation. En ce qui concerne la répartition des risques entre le locataire et le bailleur, il est important de savoir si cet obstacle à l'utilisation trouve son origine dans la nature concrète de la chose louée ou dans les circonstances personnelles ou d'exploitation du locataire. La responsabilité pour les restrictions ou les empêchements d'usage de droit public dépend donc de la répartition légale des risques, qui découle essentiellement de l'article 535, paragraphe 1, du BGB. Selon cette disposition, il incombe en principe au bailleur de veiller à ce que l'utilisation de l'objet loué conformément au contrat soit possible sans restrictions ou obstacles juridiques pouvant résulter spécifiquement de la violation de prescriptions de droit public. En revanche, le risque d'utilisation incombe en principe au locataire, sauf si ce risque a été transféré au bailleur par contrat. Dans le cas de la location de locaux commerciaux, le risque d'utilisation comprend notamment le risque de pouvoir réaliser des bénéfices avec l'objet loué. Si, en raison de l'ordonnance juridique en question, un locataire ne peut plus utiliser l'objet loué et que son chiffre d'affaires escompté ne se réalise donc plus, il convient, pour déterminer s'il s'agit d'un défaut, de distinguer entre le risque d'utilisation du locataire et l'obligation du bailleur de mettre à disposition l'objet loué.
Le Reichsgericht s'est déjà penché sur une telle délimitation. Il s'agissait de savoir si le locataire d'un dancing avait droit à une réduction du loyer lorsqu'une ordonnance de police interdisait de manière générale les soirées dansantes publiques et que le locataire subissait de ce fait une perte de chiffre d'affaires considérable. En l'occurrence, le déclenchement de la Première Guerre mondiale a entraîné l'interdiction générale d'exploiter des dancings dans tout Berlin. Selon la répartition légale des risques, le bailleur supporte le risque de tels accidents qui touchent l'objet du bail lui-même et qui limitent ou rendent impossible l'utilisation conforme au contrat. En revanche, le fermier supporte le risque de la "réalité de la récolte des fruits", c'est-à-dire la rentabilité de l'exploitation des locaux loués. Selon le Reichsgericht, l'interdiction de la police constitue un aléa qui frappe l'objet du bail lui-même (c'est-à-dire l'obligation d'en céder l'usage) et non les fruits ou leur production (c'est-à-dire le risque d'utilisation). Ce hasard doit donc être supporté par le bailleur.
La Cour fédérale de justice a appliqué les mêmes principes dans sa pratique décisionnelle : Les obstacles et restrictions d'utilisation de droit public qui s'opposent à l'utilisation d'un bien loué ou affermé conformément au contrat constituent un vice matériel au sens des §§ 536 et suivants du BGB. BGB, lorsqu'elles sont dues à la nature concrète de la chose louée et non à des circonstances personnelles ou d'exploitation du locataire. Si, en raison de mesures législatives, l'utilisation contractuelle d'un bien loué ou affermé en cours de bail est affectée, cela peut constituer ultérieurement un défaut au sens de l'article 536, paragraphe 1, phrase 1, du BGB. La condition préalable est toutefois que la restriction d'usage résultant de la mesure législative soit directement liée à la nature concrète, à l'état ou à la situation du bien loué. En revanche, les autres mesures législatives qui affectent le succès commercial relèvent du domaine de risque du locataire/preneur à bail.
De même, le bailleur assume le risque que les locaux loués soient adaptés à l'usage prévu par le contrat en raison de leur situation et de leurs caractéristiques structurelles. Si, par exemple, l'utilisation comme discothèque n'est pas autorisée par le code de la construction en raison d'une protection insuffisante contre les incendies ou si l'exploitation d'un restaurant loué en tant que tel n'est pas autorisée par le code de l'urbanisme en raison de sa situation dans une zone purement résidentielle, ce risque est supporté par le bailleur. Le risque d'utilisation du locataire est toutefois concerné lorsque l'exploitation d'un restaurant est économiquement affectée par l'introduction d'une interdiction légale de fumer. La Cour fédérale de justice s'est basée sur le fait que la loi sur la protection contre le tabagisme est liée aux conditions d'exploitation de l'exploitant du restaurant et non à l'état ou à la qualité des locaux loués ou affermés. Le destinataire de l'interdiction de fumer est en outre le client individuel ; le restaurateur n'est incité qu'indirectement à l'appliquer.
La question de savoir qui supporte le risque lié aux restrictions d'exploitation reste cruciale pour les accords contractuels concrets. Ce n'est qu'à partir de là que l'on peut déterminer l'objectif concret du contrat et donc l'état théorique qui doit être pris en compte pour la question d'une éventuelle défectuosité des locaux loués. Les autres accords contractuels relatifs à la répartition des risques jouent également un rôle important. Nous vous conseillons volontiers sur les conséquences des restrictions d'exploitation sur votre contrat de location ou de bail et vous aidons à résoudre les problèmes qui en découlent.
Mise à jour : 18.03.2020