La fin de la problématique de la forme écrite en droit de la location (commerciale) ? - A propos de la réforme prévue du § 550 BGB
Même en cas de durée plus longue, il n'y a pas d'obligation de conclure le contrat de location et de convenir d'avenants importants sous une forme déterminée - cela peut aussi se faire par mail ou même oralement. Selon la loi, un contrat conclu de cette manière n'est pas invalide - au contraire : selon l'article 550 du BGB, le contrat de location qui n'a pas été conclu par écrit pendant une période supérieure à un an ou qui a été modifié sur des points essentiels est même valable pour une durée indéterminée. Cela signifie toutefois aussi que le contrat peut être résilié de manière ordinaire - contrairement à l'intention initiale des parties. Tant les bailleurs que les locataires profitent régulièrement de cette situation pour se débarrasser sans trop de difficultés de contrats de location désagréables, défavorables ou qui ne leur conviennent pas.
Le Conseil fédéral veut s'opposer à cette pratique et a donc présenté le 20.12.2019 le "Projet de loi relatif à la nouvelle réglementation de l'exigence de la forme écrite en droit de bail".
1. contexte et contenu réglementaire actuel de l'article 550 du BGB
"Si le contrat de location n'est pas conclu par écrit pour une période supérieure à un an, il est valable pour une durée indéterminée. La résiliation est toutefois autorisée au plus tôt à l'expiration d'une année après la mise à disposition du logement". - § 550 BGB
Le § 550 BGB, qui s'applique également au droit de la location commerciale via le § 578, alinéa 2, p. 1 BGB, simule, en présence d'un "défaut de forme écrite", la durée indéterminée d'un contrat de location en réalité limité dans le temps. Il en résulte - par le biais de l'article 542, paragraphe 1, du BGB et contrairement à l'intention initiale des parties de conclure le contrat pour une durée déterminée - la possibilité de résilier ce contrat (également) de manière ordinaire. Dans ce sens, il n'y a pas seulement un "défaut de forme écrite" lorsque le contrat n'est pas conclu par écrit dès le départ, mais aussi lorsque les parties contractantes concluent (ultérieurement) des accords essentiels au contrat sans les consigner dans une forme conforme à l'article 126 du BGB.
La raison d'être initiale du § 550 BGB est tout à fait compréhensible : il s'agissait de protéger l'acquisition de l'objet loué. Étant donné que celui-ci s'insère dans le contrat de location existant de par la loi (§ 566 BGB), l'exigence de la forme écrite devait garantir que tous les accords conclus entre les parties au contrat de location et essentiels pour la relation de location ressortent des documents contractuels écrits. En revanche, l'acquéreur devrait pouvoir se dégager relativement facilement du contrat en raison d'accords certes allégués, mais non conformes à la forme écrite et donc, en fin de compte, invérifiables. § L'article 550 du BGB devrait ainsi offrir une compensation à l'acquéreur qui devient partie à un contrat sur lequel il n'avait aucune influence.
2) Conséquences pratiques - Pourquoi une réforme est-elle nécessaire ?
Le cœur des problèmes liés à l'article 550 du BGB réside dans le fait que la norme - selon son libellé et la jurisprudence - ne s'applique pas seulement à l'acquéreur d'un bien immobilier, mais aussi aux parties initiales au contrat de location. Dans la pratique, ces dernières tentent régulièrement d'invoquer la nullité formelle d'un accord contractuel de location, d'invoquer l'inefficacité de la limitation de la durée du contrat et de le résilier ensuite de manière ordinaire (avant terme), contrairement à ce qui avait été convenu à l'origine. § L'article 550 du BGB est ainsi pour ainsi dire "détourné" de son but, afin de se débarrasser de contrats à durée déterminée indésirables, qui ne peuvent donc être résiliés que de manière extraordinaire.
Les baux commerciaux sont particulièrement concernés par cette pratique, car la limitation dans le temps y est la règle, alors que dans le domaine des baux d'habitation, elle n'est possible que dans les conditions prévues par les §§ 575 f. BGB. BGB est autorisée. C'est surtout dans le domaine du développement immobilier, c'est-à-dire pour les contrats de location portant sur des locaux qui ne sont pas encore achevés, que le § 550 BGB ainsi compris représente une charge de travail considérable pour les parties contractantes : celles-ci doivent - pour ne pas être confrontées ultérieurement à une résiliation ordinaire soudainement possible - fixer par écrit et en bonne et due forme toute modification (potentiellement) importante du contrat concernant l'objet de la location.
L'épée de Damoclès ainsi suspendue au-dessus du contrat signifie pour chaque partie intéressée par le contrat une grande insécurité juridique et des risques financiers élevés : pour le bailleur, la location sûre et de longue durée de son bien immobilier constitue souvent la base des investissements et du recours aux crédits ; pour le locataire, la location durable et planifiable d'un bien constitue également régulièrement la base des investissements et de la construction d'un site commercial sûr.
Ce problème est encore aggravé par le fait que l'article 550 du BGB est un droit impératif. La jurisprudence a (définitivement) rejeté toute tentative de la part des praticiens de déroger contractuellement à l'article 550 du BGB ou d'empêcher ou du moins d'atténuer ses conséquences juridiques par des "clauses de guérison de la forme écrite".
3. réforme prévue et état de la procédure législative
La réforme initiée prévoit de supprimer l'actuel § 550 du BGB sans le remplacer et de créer à la place un nouveau § 566 al. 3 du BGB libellé comme suit :
"Si le contrat de location n'a pas été conclu sous forme écrite pendant une période supérieure à un an, l'acquéreur est en droit de résilier le bail conformément aux dispositions légales. La résiliation ne peut intervenir que dans un délai de trois mois à compter du moment où l'acquéreur a eu connaissance de l'accord conclu sans respecter la forme écrite requise. Elle est toutefois autorisée au plus tôt à la fin de l'année suivant la mise à disposition du logement. La résiliation est sans effet si le locataire s'y oppose dans un délai de deux semaines à compter de sa réception et s'il accepte, en poursuivant le bail, de se conformer aux accords conclus en respectant la forme écrite requise. La résiliation ne peut pas être fondée sur de telles violations de la forme écrite qui n'ont été commises qu'après l'acquisition".
Selon la nouvelle réglementation prévue, seul l'acquéreur d'un bien immobilier loué doit - conformément à l'idée qui sous-tendait à l'origine également l'article 550 du BGB - avoir la possibilité de résilier le contrat pour cause de conventions contraires à la forme écrite ; les parties au contrat de location existant ne peuvent plus en faire usage.
Afin de ne pas exposer à nouveau le locataire à une insécurité durable en raison d'une éventuelle résiliation par l'acquéreur, le projet d'article 566, paragraphe 3, du BGB limite la possibilité de résiliation de ce dernier à une période de trois mois à compter de la connaissance des accords (complémentaires) contraires à la forme écrite, l'acquéreur ayant la charge d'exposer et de prouver que le délai susmentionné a été respecté. En outre, il s'agit d'éviter une utilisation abusive de la possibilité de résiliation en prévoyant que l'acquéreur ne peut résilier que pour les accords conclus avant son acquisition.
La position défavorable du locataire qui en résulte, selon la perspective, doit être compensée par le fait qu'il peut empêcher unilatéralement la résiliation en s'y opposant et en acceptant la poursuite du bail sans les accords (complémentaires) contraires à la forme écrite, c'est-à-dire aux conditions convenues par écrit.
4. perspective
D'un point de vue temporel, le projet susmentionné se trouve actuellement au début de la procédure législative. Le 20.12.2019, le projet de loi a été adopté par le Bundesrat (Drucks. 469/19). Le 05.02.2020, le gouvernement fédéral l'a transmis au président fédéral, qui doit ensuite faire adopter le projet par le Bundestag. Avant cela, le projet peut encore faire l'objet de nombreuses modifications. La durée de la procédure législative n'est pas fixée par la loi, mais plutôt par les différentes étapes de la procédure, raison pour laquelle il est difficile d'estimer si, quand et sous quelle forme le projet actuel aura force de loi. Cela est d'autant plus vrai que si la procédure législative n'est pas achevée avant la fin de la législature actuelle, elle devra être relancée au prochain Bundestag en vertu du principe de discontinuité.
Comme c'est souvent le cas, la disposition actuelle de l'article 550 du BGB est une épée à double tranchant : selon le point de vue et les intérêts en jeu - celui qui résilie ou celui qui est résilié - elle peut être une malédiction ou une bénédiction. En raison des incertitudes juridiques liées à la situation juridique actuelle et des risques d'investissement et d'implantation qui en découlent pour les deux parties au contrat de location, la nouvelle réglementation prévue est toutefois bienvenue dans son résultat. Elle ramène la réglementation à son objectif initial, voulu par le législateur, et crée un juste équilibre entre les intérêts contradictoires existant en cas de changement de bailleur. Enfin, la nouvelle réglementation prévue aurait pour conséquence que les parties initiales d'un contrat de location seraient (à nouveau) tenues de conclure des contrats de location à durée déterminée de manière réfléchie ; la situation juridique modifiée leur donnerait également la possibilité de convenir de modifications et d'adaptations de manière plus simple, car elles seraient menacées de conséquences juridiques moins dramatiques. Les parties au contrat de location existant ne sont pas non plus injustement désavantagées par le projet ; la possibilité de résiliation pour motif grave est maintenue, raison pour laquelle un droit de résiliation des contrats tout simplement inacceptables est conservé même avec l'entrée en vigueur de la nouvelle réglementation.
Il convient toutefois de noter que le gouvernement fédéral, dans sa prise de position du 05.02.2020 (Durcks. 19/17034), s'est déjà prononcé contre le projet du Bundesrat et le rejette en définitive, malgré la reconnaissance d'un besoin de réglementation. Il reste donc à attendre et à observer si et, le cas échéant, sous quelle forme le projet deviendra une loi.
Mise à jour : 09.03.2020