Le principe de partage de la commission de courtage : un mal partagé en deux Contenu et réglementation
Contenu et réglementation
Dans la pratique, le courtier agit généralement en tant que "double courtier" : Dans un premier temps, une seule des parties au contrat de vente - souvent le vendeur de l'objet - mandate l'agent immobilier. Jusqu'à présent, il était courant que cette relation entre l'agent immobilier et le vendeur ne donne lieu à aucune commission ou seulement à une commission minime en faveur de l'agent immobilier. Si des personnes intéressées s'adressent maintenant à l'agent immobilier par le biais de l'annonce, un autre contrat de courtage est régulièrement conclu avec elles. Dans ce cas, des frais de courtage nettement plus élevés sont souvent convenus. Cette pratique doit prendre fin avec le "principe de partage en deux" normalisé entre autres dans l'article 656 c du BGB. Celui-ci est libellé comme suit :
§ 656 c BGB - Droit au salaire en cas d'activité pour les deux parties
Si l'agent immobilier se fait promettre un salaire d'agent immobilier par les deux parties au contrat de vente d'un appartement ou d'une maison individuelle, cela ne peut se faire que de manière à ce que les parties s'engagent sur le même montant. Si l'agent immobilier convient avec l'une des parties au contrat de vente qu'il agira gratuitement pour celle-ci, il ne peut pas non plus se faire promettre un salaire d'agent immobilier par l'autre partie. Une remise a également des effets en faveur de l'autre partie contractante de l'agent immobilier. Il ne peut être dérogé à la troisième phrase par contrat.
Un contrat de courtage qui déroge à l'alinéa 1, phrases 1 et 2, est sans effet. § L'article 654 n'est pas affecté.
Si l'agent immobilier agit pour les deux parties au contrat de vente, il doit ensuite répartir sa commission (totale) à parts égales entre le vendeur et l'acheteur. Si l'agent immobilier remet (plus tard) la commission à l'une des parties au contrat de vente, cela vaut également pour l'autre partie ; si l'agent immobilier travaille gratuitement pour l'une des parties, il ne peut pas non plus exiger de rémunération de l'autre partie.
Si l'agent immobilier ne respecte pas cette obligation de partager la commission à parts égales, les contrats conclus avec lui sont nuls. En fin de compte, l'agent immobilier se retrouve sans rien - il n'a alors plus droit à une commission. Conditions préalables : Acheteur consommateur et contrat de vente d'un appartement ou d'une maison individuelle.
L'obligation susmentionnée de partager la commission et les conséquences liées à son non-respect ne s'appliquent toutefois que si l'acheteur du bien est un consommateur et que l'objet du courtage ou de la vente est "un appartement ou une maison individuelle".
La qualité de consommateur de l'acheteur est rarement douteuse. Dans la pratique, il s'avère toutefois que la question de savoir si l'objet de la vente est un "appartement" ou une "maison individuelle" n'est pas si simple à résoudre et qu'il existe parfois de grandes incertitudes, tant pour les parties que pour les tribunaux. Le potentiel de litiges qui en découle est considérable.
Les "objets standard" peuvent très bien être classés dans les catégories susmentionnées. Mais comment traiter les objets "atypiques" ? Comment traiter, par exemple, un bâtiment qui a été construit comme immeuble collectif, mais qui est entièrement acquis par une seule famille pour y habiter ? Comment traiter un bungalow de deux générations que l'acheteur n'utilise que pour lui et sa famille ? Inversement, que se passe-t-il si l'acheteur divise une maison individuelle en appartements ?
Le législateur n'est d'aucune aide dans ce cas. Il veut qu'un appartement soit compris comme "tout regroupement de pièces utilisé à des fins d'habitation" ; une maison individuelle doit être "tout bâtiment servant principalement à l'habitation des membres d'un seul ménage", les "autres logements d'importance secondaire, comme un appartement indépendant" n'étant pas concernés [BT-Drs. 19/15827, 18].
Les spécialistes ont des avis différents, parfois contradictoires, sur la question de savoir sur la base de quels critères un objet doit être catégorisé comme "appartement" ou "maison individuelle". Ainsi, certaines personnes estiment que seules les caractéristiques objectives de l'objet en question (nombre d'entrées, de cuisines et de salles de bains, séparation des zones d'habitation utilisables de manière indépendante, différents compteurs électriques, etc. D'autres se basent en outre ou uniquement sur le but lucratif subjectif de l'acheteur. Ainsi, si ce dernier acquiert un immeuble collectif existant objectivement pour utiliser tous les appartements qui s'y trouvent pour lui et sa famille, il bénéficierait, selon ce point de vue, du principe de la division par deux.
Jusqu'à présent, aucun point de vue ne s'est imposé - pour autant que l'on puisse en juger - ni dans la jurisprudence, ni dans la science. Les décisions de la Cour suprême concernant la thématique ci-dessus sont rares ; une décision de la plus haute instance judiciaire n'a pas encore été rendue, comme on peut le voir.
Conséquences pour la pratique
En tout état de cause, tant que les exigences relatives à un "appartement" et à une "maison individuelle" n'auront pas été précisées par les tribunaux (supérieurs), le potentiel de litige à ce sujet et les conséquences (en termes de rémunération) qui en découlent seront considérables. Il est donc conseillé aux vendeurs et aux acheteurs, ainsi qu'aux agents immobiliers, de décrire le plus précisément possible l'objet de l'achat, de faire part des attentes et des objectifs liés à l'acquisition, et de communiquer et documenter clairement la nature de l'objet (de leur propre point de vue). Si possible, cela doit être fait avant ou au moment de la conclusion du contrat de courtage.